天府新区高攀不起?这个“新风口”却超有价值

2019-12-20 17:05 天府新区高攀不起?这个“新风口”却超有价值已关闭评论

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2014年10月2日,天府新区获批国家级新区,自此开启了成都的“一城双核”时代。经过5年的飞速发展,交出“万亿”成绩单的天府新区已是成都大城崛起的重要支撑。

如何看待天府新区房地产市场这5年的变化?锐理君认为有四个字很适合:高攀不起。


5年间,超12万人才落户、最高成交楼面地价刷至13956元/㎡、住宅均价来到14979元/㎡、住宅主力产品面积攀至110-170㎡——已经蜕变为“新中心”的天府新区,令不少房企和购房者都望而却步。

但正如硬币有两面,这恰恰给环天府新区带来了新的“风口效应”。

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从“边缘”蜕变为“中心”
天府新区5年持续看涨
 
2014年以前,成都房地产市场的发展重心基本还只在三环内,天府新区尚处于“边缘”。2015年至今,在“双核”格局下,成都向南的棋局被全面盘活,“持续看涨”四个字贯穿天府新区,相应的压力或难题也随之而来。

5年累积落户12万人才,购房竞争不断大。数据显示,天府新区已引进新经济、人工智能、文创、金融等领域的高层次人才220多人,累计落户本科及以上学历人才12万余人,每年落户到天府新区的人口以10万递增,位居全城第一。

最高成交楼面地价13956元/㎡,房企抢地难度增大5年间,各路房企争相涌入天府新区抢地,区域地价也不断攀高。锐理数据显示,2014年天府新区平均成交楼面价为1119元/㎡(最高成交楼面价4150元/㎡),2019年(1-11月平均成交楼面价已来到7360元/㎡(最高成交楼面价13956元/㎡)。
 
 

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△2014-2019年天府新区土地成交价走势
 
住宅均价14979元/㎡,天花板不断被打破。5年间,天府新区房价跑出了一条“长阳线”,2019年(1-11月)的住宅均价是2014年的2倍。今年12月拿证的首创禧瑞锦江、中海麓湖公馆等项目的售价甚至已经突破3万元/㎡。
 

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2014-2019年天府新区住宅供销价走势
 
主力户型升至110-170㎡,直接拉高买房门槛。2014年天府新区主力供应户型面积还集中在50-110㎡,2019年已攀升至110-170㎡,170-300㎡的供应量也在大幅增加。
 

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以“中心”带动“周边”
环天府新区崛起“新风口
 
站到了舞台中央的天府新区,虽然地价、房价让不少企业和购房者“高攀不起”,但以下两个“事实”铁板钉钉:

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市场仍在持续加码天府新区。12月新实施的购房资格调整,使得天府新区购房大军“几何倍数增长”,无论你承认与否,市场的加码力度没有减弱,只是面对大户型、高单价、高总价的产品,有资格也不一定能“随心买”。

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环天府新区的高价值版块被重新审视。目前,在天府新区核心区域购房仍有条件限制,更多购房者重新审视环天府新区热点版块的价值,跳出“中心”寻找具备高成长空间的“新风口”


锐理君认为,寻找天府新区价值外溢的“新风口”至少要满足四个条件:地理位置利好、强资源支撑产业、规划和政策给力、房价具备“价差”优势。


从环天府新区多个版块来看,彭山无疑是同时满足这几个条件的“宝藏”区域。


新风口

7条通道打通区域阻塞


无缝对接的交通,是彭山成为“新风口”的基本条件。彭山北连天府新区,距离天府中央商务区约25km,是天府新区人才、资金、技术、物流等的主要承载区域,同时彭山南接眉山市区,更是成眉经济带重要的连接和中转站。

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彭山处在成都和眉山的必经之地
 
7条通道,打破了区域的交通阻塞。彭山规划建设有4条高速、1条国道、2条快速通道贯穿全境直通成都。2018年11月,连接剑南大道与彭山区的岷东大道全线通车,从岷东大道可直接开上剑南大道,彭山实现了30分钟车程直达天府新区。
 

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彭山可通过多条大道直达天府新区
 
成眉一体化发展的背景下,公共交通的便利度大大提升。最新消息显示,成眉跨市公交线路将开通彭山北至黄龙溪,以及彭山北至新津县(接驳地铁10号线)两条线路。据悉,目前彭山北站至黄龙溪的跨市公交线路已形成开行方案,正报市政府审批。
 

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来源微眉山,非官方线路示意图,供参考
 

新风口

强资源支撑产业链布局


产业是区域发展必不可少的催化剂。

彭山拥有天然的文旅资源,是世界上最早的茶叶交易市场,有长寿、沉银、茶肆等特色文化,有江口汉崖墓、彭祖山、江口古镇等名胜古迹;还有轰动全球,堪称世界级考古大发现的江口沉银遗址。依托天然的人文生态资源,彭山正大力发展沿江文旅产业,打造“天府乐活城”。

根据官方消息,彭山文旅产业集群投资额将累计超过2000亿元。随着恒大童世界、中法农业科技园、水郡未来城、中日国际康养城、彭祖山项目、江口沉银博物馆及遗址公园、尖子山航电枢纽工程等一大批文旅项目陆续开工建设运营,彭山文旅产业将迎来爆发式增长。

从产业导入、产业聚集到产业链布局,彭山更加坐实了天府新区“新风口”的位置。

 

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彭山文旅产业项目“爆棚”

天府新区高攀不起?这个“新风口”却超有价值 69 中法农业科技园已成为“网红”打卡地

 

新风口

政策与规划有“偏向”


四川提出“一干多支”,强调“成眉德资同城化”发展,其中四川天府新区成眉片区一体化发展是关键一极,加上眉山环天府新区经济带的规划实施,种种利好都指向彭山。

日前,成都港眉山港的相继公示,成为这些利好的最佳“代言”。


根据公示信息,成都港将以旅游客运为主,适度发展货物运输,最终发展成为国际知名的旅游港口。成都港划分为锦江港区、沱江港区、三岔湖港区,其中锦江港区为成都港的核心港区,主要发展旅游客运,兼顾发展水上公交,助力于成都建设国际旅游名城。值得注意的是,锦江港自北向南最后一个是黄龙溪码头群
 

天府新区高攀不起?这个“新风口”却超有价值 70成都港锦江港区总体规划图

 
再来看眉山港,为了实现成都至眉山整体通航,规划了彭山港区、东坡港区、青神港区共3个港区。自成都而下,岷江沿岸的工业、农业、旅游资源将注入新的发展动力和活力。彭山港与锦江港可直接相连,通过水路将发力融入成都
 

天府新区高攀不起?这个“新风口”却超有价值 71眉山港总体规划图

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△游客逛完黄龙溪后,就可坐船直达彭山江口镇(来源:彭山在线)
 

新风口

“价差”超8000元/㎡


前文提到,2019年1-11月天府新区成都片区的住宅均价在14979元/㎡左右,有项目最高的预售价甚至突破30000元/㎡,而彭山市场整体的住宅均价目前在6500元/㎡左右,“价差”超过8000元/㎡。要知道,区的仁寿、新、简阳等地,住宅均价大多都已在9000-10000元/㎡

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△环天府新区各地房价情况 
 

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以“价差”换“增长空间”
岷江畔竟有6字头的湾居大盘?
 
这样的高“价差”,为彭山持续带来了购房需求。锐理君调研发现,彭山房地产市场在2019年的表现相当活跃:

2019年的土地成交面积是2018年的3倍。首创、恒大、复地、置信、领地等品牌企业相继进驻。


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10多个住宅项目同时在售,客群多样化。这之中,既有本地换房、产业客群,也有成都城南方向追求休闲度假、生态宜居生活的客群,还有四川乃至全国看好天府新区发展的投资客群。


但这些客群在彭山置业,一个很明显的选择方向是:成熟大盘、资源当先。区域内开发较早,“临江面山”的首创天府滨江就是其中的翘楚。
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彭山首个入驻国企,一期项目的二手房价格拔尖。


首创集团是最早进入彭山市场的第一家大型国企,打造了彭山首个江湾墅居大盘,将当地的人居体验提升了一个档次

品牌与品质的双保险,使得一期首创城南郡成了目前彭山二手价格最贵的物业。二期在售的首创天府滨江项目,销量也在当地遥遥领先。
 

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资源复合型项目,江+山+文化集聚。


首创天府滨江项目位于岷江山水的中心位置——锦江和岷江的交汇口,北面是千亩湿地公园“五湖四海”以及江口沉银宝地,东面眺望彭祖仙山,背靠亚洲第一的长寿牌坊。临水面山是项目最突出的特征,当地的负氧离子含量也是成都市区的3-5倍。放眼整个天府新区市场,这样的项目也很少见。
 

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项目临江面山,拥有不可复制的生态资源
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临江别墅+瞰江高层,单价6字头“真香”。


首创天府滨江占地面积约150亩,容积率1.8,是彭山首屈一指的低密大盘。产品打造十分出挑,小区采用半围合式布局,高层沿项目用地外围布置,搭配低密别墅产品,形成高端墅居品质。

目前,该项目87-124㎡的准现房高层在售,另将推出131-144㎡的别墅房源。高层房源建面单价在6300-6700元/㎡,别墅预计总价150万/套起。无论是在天府新区还是环天府新区其它区域,这样的价格都属于“抄底”。

最后,看看具体的产品信息——
 

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临江别墅:上叠可电梯直入,私享空中露台;下叠有双花园环伺,拥揽前庭后院。


样板间实景图

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瞰江高层户型方正通透,多面采光;采用长竖厅或大横厅设计,干湿动静分区;房间布局错落有序,室内空间利用率高;套型主卧设计,营造出静谧私享空间。高层产品的妙处在于最大化享受自然风光。

 

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高层可眺望江景与青山
 
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3、文中相关产品图片由首创天府滨江提供。

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编辑 | qiu

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